過去幾年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一二線城市和三四線城市的分化，預(yù)計(jì)今年之后將經(jīng)歷相反的分化過程。在棚改貨幣化退出的滯后效應(yīng)、疫情導(dǎo)致居民收入雪上加霜的背景下，預(yù)計(jì)三線以下城市的地產(chǎn)銷售下半年有回落壓力，由于三線以下城市占商品房體量的70%，后期需要警惕趕工效應(yīng)的弱化導(dǎo)致地產(chǎn)用鋼需求的減弱。
棚改是過去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅(qū)動(dòng)，但棚改退出的滯后效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)：從2016-2018年，三四線城市棚改貨幣化對(duì)商品房銷量的貢獻(xiàn)接近20%，是過去幾年地產(chǎn)韌性的主要驅(qū)動(dòng)。但從2019年開始，棚改規(guī)模減半，預(yù)計(jì)今年之后棚改退出的滯后效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。由于三線以下城市占商品房銷售面積的比重在70%左右，三線城市的走向?qū)Q定地產(chǎn)的整體走向。
疫情雪上加霜，利率下降效果較弱：疫情黑天鵝導(dǎo)致居民收入預(yù)期受到影響，特別是消費(fèi)行業(yè)和制造業(yè)都是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其中涉及的就業(yè)人員主要是三線以下城市居民，將使得居民購買力下降。今年貨幣政策持續(xù)寬松，作為“核心資產(chǎn)”的一二線城市房產(chǎn)，利率的下降將刺激這些城市商品房銷售的上升。但對(duì)于廣大三線以下城市而言，主要是剛需房為主，依賴的是購買力的上升，在過去幾年房價(jià)大幅上漲以及居民杠桿明顯抬升之后，需求被明顯透支，對(duì)于利率的下降不再敏感。如果貨幣政策寬松帶來的需求增量不能彌補(bǔ)收入下降帶來的需求減量，在經(jīng)過恢復(fù)性反彈之后，商品房銷售面臨回落壓力。
三線以下房地產(chǎn)將成為需求的預(yù)期差：如果最近幾個(gè)月新開工增速不能大幅回升，下半年存量項(xiàng)目的減少將使得地產(chǎn)的耗鋼面積增速將進(jìn)一步下降，鋼材需求的強(qiáng)度面臨較大減弱的風(fēng)險(xiǎn)。但地產(chǎn)趕工效應(yīng)的減弱存在時(shí)間上極大的不確定性，在基建確定性增長、一二線房地產(chǎn)市場相對(duì)確定性復(fù)蘇的背景下，三線以下房地產(chǎn)將成為影響鋼材需求預(yù)期差的主要因素。（中信期貨） |
